Grundsteuer 2026: Die Reform erklärt — was Eigentümer und Mieter jetzt wissen müssen

Seit dem 1. Januar 2025 gilt in Deutschland eine komplett neue Grundsteuer. Die Reform war jahrzehntelang überfällig — das Bundesverfassungsgericht hatte 2018 die alten Berechnungsgrundlagen für verfassungswidrig erklärt. Jetzt ist die Reform in Kraft und für 66,5 Prozent der Eigentümer ist die Steuer nach der Reform gestiegen, für 26 Prozent gesunken. WissenWiki

2026 ist das erste Jahr in dem Millionen Mieter die Auswirkungen direkt spüren: Der Vermieter darf die Grundsteuer zu 100 Prozent auf seine Mieter umlegen. Die Neuregelung betrifft die meisten Mieter erstmals 2026 — dann nämlich wenn sie die Nebenkostenabrechnung für 2025 bekommen. Haufe

Warum wurde die Grundsteuer reformiert?

Die alte Grundsteuer basierte auf sogenannten Einheitswerten — die zuletzt 1935 (Ostdeutschland) und 1964 (Westdeutschland) festgelegt worden waren. Eine Immobilie in München mit heutigem Wert von 1 Million Euro wurde genauso bewertet wie eine vergleichbare Immobilie vor 60 Jahren — völlig realitätsfern.

Das Bundesverfassungsgericht hat im April 2018 entschieden dass die bislang geltende Berechnung der Grundsteuer verfassungswidrig ist. Die Richter begründeten ihr Urteil damit dass die zugrunde gelegten Einheitswerte völlig veraltet seien und gegen das Gleichbehandlungsgebot des Grundgesetzes verstießen. Daraufhin mussten rund 35 Millionen Grundstücke in Deutschland neu bewertet werden. Bundesfinanzministerium

Die Berechnung der neuen Grundsteuer

Die Formel für die Grundsteuer ist im Kern gleich geblieben — aber die Berechnungsgrundlage hat sich komplett verändert:

Grundsteuer = Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz

Schritt 1 — Grundsteuerwert: Das Finanzamt ermittelt für jedes Grundstück einen neuen Grundsteuerwert basierend auf dem Zustand zum 1. Januar 2022. Faktoren sind Bodenrichtwert, Gebäudegröße, Baujahr und Nutzungsart.

Schritt 2 — Steuermesszahl: Eine gesetzlich festgelegte Zahl die mit dem Grundsteuerwert multipliziert wird. Im Bundesmodell gilt für Wohngrundstücke eine Messzahl von 0,34 Promille.

Schritt 3 — Hebesatz: Die Berechnungsgrundlage an sich ändert sich 2026 nicht, allerdings können die Gemeinden ihren Hebesatz jährlich anpassen. Wer also einen neuen Bescheid erhält sollte prüfen ob sich die Höhe der Grundsteuer verändert hat. GeVestor

Der Hebesatz ist der entscheidende kommunale Hebel. Er variiert enorm:

Nicht alle Bundesländer nutzen dasselbe Modell

11 Bundesländer folgen dem Bundesmodell, während andere eigene Wege gehen: Bayern, Hessen, Hamburg und Niedersachsen nutzen das Flächenmodell. Hier basiert die Berechnung rein auf der Fläche und der Nutzung nicht auf dem Wert. Baden-Württemberg nutzt das modifizierte Bodenwertmodell. Hypofriend

Das bedeutet: Je nach Bundesland in dem du wohnst kann deine Grundsteuer sehr unterschiedlich berechnet werden — auch für vergleichbare Immobilien.

Was ist die neue Grundsteuer C?

Ein Kernstück der Reform ist die neu eingeführte Grundsteuer C. Sie räumt Kommunen das Recht ein für baureife aber noch unbebaute Grundstücke einen erhöhten Hebesatz festzulegen. Für Eigentümer bedeutet das: Wer sein Grundstück in Gebieten mit Wohnraummangel ungenutzt lässt muss mit einer höheren steuerlichen Belastung rechnen. Immobilienhaus-keppler

Hamburg hat für unbebaute Grundstücke einen Hebesatz von 8.000 Prozent beschlossen — ein klares Signal gegen Bodenspekulation und für den Wohnungsbau.

Was bedeutet das für Mieter?

Die Grundsteuer ist nach der Betriebskostenverordnung umlagefähig. Das bedeutet: Der Vermieter darf sie über die Nebenkostenabrechnung an Mieter weitergeben — aber nur wenn der Mietvertrag das vorsieht. Fehlt die Klausel muss der Vermieter die Grundsteuer komplett selbst tragen. WissenWiki

Wie viel zahlen Mieter für die Grundsteuer? Bisher lag die durchschnittliche Grundsteuer-Umlage bei 0,17 bis 0,19 Euro pro Quadratmeter und Monat. Bei einer 80-Quadratmeter-Wohnung waren das rund 14 bis 15 Euro monatlich. Je nach Kommune kann sich dieser Betrag nach der Reform verdoppeln oder halbieren. In Hamburg wo der Hebesatz von 540 auf 975 Prozent gestiegen ist müssen Mieter mit deutlich höheren Beträgen rechnen. WissenWiki

Was Mieter jetzt tun sollten:

Prüfe deinen Mietvertrag: Ist die Grundsteuer als umlagefähige Betriebskosten vereinbart? Prüfe den Verteilerschlüssel — meist Wohnfläche. Bei Mischgebäuden mit Wohn- und Gewerbeanteil muss die Grundsteuer getrennt berechnet werden. Die höhere Gewerbe-Grundsteuer darf nicht auf Wohnungsmieter umgelegt werden. Du hast das Recht den Original-Grundsteuerbescheid einzusehen. WissenWiki

Was bedeutet das für Eigentümer?

Als Eigentümer bist du direkt für die Zahlung der Grundsteuer verantwortlich. Die Grundsteuer wird in vier Raten fällig — jeweils am 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November.

Du bist Vermieter? Als Immobilienbesitzer sind Sie für die Zahlung verantwortlich. Bei vermieteten Objekten können Sie die Grundsteuer über die Betriebskosten auf die Mieter umlegen. Immobilienhaus-keppler Aber: Es muss schriftlich fixiert werden dass die Grundsteuer die für das Gebäude anfällt anteilig nach der Wohnfläche der vermieteten Wohnung berechnet wird und vom Mieter zu tragen ist. sevdesk

Bescheid falsch? Prüfe alle drei Dokumente die du im Zuge der Reform erhalten hast: den Grundsteuerwertbescheid und Grundsteuermessbescheid vom Finanzamt sowie den eigentlichen Grundsteuerbescheid der Gemeinde.

Lohnt sich ein Einspruch?

Bundesweit haben 2,8 Millionen Eigentümer Einspruch gegen die Grundsteuerwertbescheide eingelegt. Sparkasse

Ein Einspruch lohnt sich wenn:

• Flächen, Nutzungsart oder Bodenrichtwert offensichtlich falsch erfasst wurden
• Der festgestellte Grundsteuerwert deutlich über dem realistischen Verkehrswert liegt
• Sondernutzungen oder Besonderheiten des Grundstücks nicht berücksichtigt wurden

Der Bundesfinanzhof hat in drei Revisionsverfahren zum Bundesmodell am 10. Dezember 2025 entschieden dass die Verwendung pauschaler Durchschnittswerte den Gleichheitsgrundsatz nicht verletzt. Verbände wie Haus und Grund und der Bund der Steuerzahler sehen das jedoch anders und bereiten Verfassungsbeschwerden in Karlsruhe vor. Sparkasse

Das bedeutet: Das Thema ist rechtlich noch nicht vollständig geklärt. Wer Einspruch eingelegt hat und auf Ruhen des Verfahrens bestanden hat ist rechtlich besser abgesichert falls das Bundesverfassungsgericht die Reform doch noch kippt.

Frist beachten: Einsprüche gegen Grundsteuerbescheide müssen innerhalb eines Monats nach Erhalt des Bescheids eingelegt werden.

Grundsteuerteilerlass — wann ist er möglich?

Einen Teilerlass der Grundsteuer kann es geben für Eigentümer die für ihre Immobilie einen Leerstand nachweisen können der nicht selbst verschuldet ist. Ebenfalls kann es einen Teilerlass geben falls sich die jährliche Nettokaltmiete unterhalb von 50 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete bewegt. In dem Fall führt der Teilerlass zu einer Reduzierung der Grundsteuer um 25 Prozent. Baufi24

Grundsteuer für Expats und ausländische Eigentümer

Eigentümer müssen unabhängig von ihrer Staatsangehörigkeit Grundsteuer zahlen. Hypofriend Wer als Expat in Deutschland eine Immobilie besitzt — egal ob zur Eigennutzung oder als Kapitalanlage — ist grundsteuerpflichtig.

Als Mieter in Deutschland bist du indirekt betroffen wenn dein Vermieter die Grundsteuer über die Nebenkosten umlegt. Prüfe deinen Mietvertrag auf die entsprechende Klausel.

Fazit: 2026 ist das Jahr wo Mieter die Reform spüren

Die Grundsteuerreform ist abgeschlossen — die Bescheide sind verschickt, die neuen Berechnungen gelten. 2026 ist das erste Jahr in dem Millionen Mieter die Auswirkungen über ihre Nebenkostenabrechnung für 2025 direkt spüren.

Ab dem 1. Januar 2025 wurden die Grundsteuerbescheide erstmals auf Basis der neuen Grundsteuerwerte erhoben. Das Jahr 2026 ist nun das erste Jahr in dem sich die Auswirkungen der Reform im Alltag bewerten und gegebenenfalls wieder anpassen lassen. GeVestor

Checkliste für Mieter:

• Mietvertrag auf Grundsteuer-Umlage-Klausel prüfen
• Grundsteuerbescheid beim Vermieter anfordern
• Nebenkostenabrechnung für 2025 sorgfältig prüfen
• Bei Zweifeln Mieterverein kontaktieren

Checkliste für Eigentümer:

• Neuen Grundsteuerbescheid auf Fehler prüfen
• Bei falschen Daten Einspruch innerhalb eines Monats einlegen
• Hebesatz der eigenen Gemeinde für 2026 prüfen
• Bei Vermietung: Umlage korrekt über Nebenkosten abrechnen